Saber el valor de un bien inmueble es esencial, ya que afecta a una amplia gama de decisiones financieras y transacciones. Para los propietarios, esto significa la capacidad de tomar decisiones informadas sobre la venta, financiamiento o inversión en su propiedad. En cambio, para los compradores es la garantía de que están haciendo una inversión acorde al mercado. Además, las tasaciones precisas son cruciales para los prestamistas hipotecarios y las compañías de seguros, ya que determinan el monto de financiamiento y la prima del seguro. En el post de hoy, te decimos cómo se calcula el valor de un bien inmueble, quién lo calcula y qué factores pueden desvalorizarlo.
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Índice de contenidos
¿Cómo se calcula el valor de un bien inmueble?
El valor de un bien inmueble se calcula utilizando diversos enfoques y métodos, tales como:
- Comparación de mercado. Este método implica comparar el inmueble con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma área. Para ello se consideran factores como el tamaño, la ubicación, las características y las condiciones del inmueble.
- Método de costo. Se calcula el valor del inmueble en función del costo de construcción actual y la depreciación. Por lo general se suma el valor del terreno al valor de la estructura.
- Método de ingresos. Se utiliza principalmente para valorar propiedades de inversión, como edificios de apartamentos o propiedades comerciales. Aquí se estima el valor basándose en los ingresos que se pueden generar a partir de la propiedad.
- Residual. Este método se utiliza comúnmente para valorar terrenos antes de la construcción de una nueva estructura, se estima el valor futuro de la propiedad una vez que se complete la construcción y se le resta el costo de desarrollo.
- Valoración de activos. En este enfoque, se valora el inmueble como un activo, sin considerar los aspectos del mercado.
- Peritaje. Un perito inmobiliario evalúa la propiedad utilizando su juicio y experiencia profesional, este enfoque es común en casos de valoraciones complejas o únicas.
Es importante destacar que el método o enfoque utilizado para valorar un bien inmueble dependerá del propósito de la valoración y de las circunstancias específicas de la propiedad. En muchos casos, también se pueden utilizar varios enfoques en conjunto para obtener una estimación más precisa del valor del inmueble.
¿Quién calcula el valor de una propiedad?
El cálculo del valor de una propiedad generalmente es realizado por profesionales con experiencia en valoración inmobiliaria, el proceso implica una serie de pasos que requieren conocimientos especializados y experiencia para determinar el valor justo y preciso de una propiedad.
Como lo mencionamos anteriormente, los valuadores inmobiliarios utilizan métodos y enfoques específicos dependiendo del propósito de la valoración y las características de la propiedad. Además, se deben considerar factores como la ubicación, el tamaño, las condiciones y las características de la propiedad, así como las tendencias del mercado.
Es importante destacar que en muchos países, la valoración de propiedades puede estar regulada y sujeta a estándares y requisitos específicos, y los peritos inmobiliarios suelen estar certificados y licenciados.
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¿Qué factores desvalorizan una propiedad?
Existen varios factores que pueden desvalorizar una propiedad, es decir, que pueden disminuir su valor en el mercado. Algunos de los factores más comunes que pueden afectar negativamente el valor de una propiedad incluyen la ubicación poco atractiva o problemática. Esto puede estar relacionado a fuentes de ruido, delincuencia, contaminación o a la falta de acceso a servicios y comodidades. Así como la cercanía de una construcción de infraestructura no deseada, como una planta de energía, una prisión o una planta de tratamiento de aguas residuales.
También, un mantenimiento deficiente o la necesidad de reparaciones importantes pueden disminuir el valor de una propiedad. Los problemas estructurales, sistemas desgastados o daños visibles también pueden ser aspectos desalentadores para los compradores. Otro motivo puede ser la falta de servicios públicos confiables, como agua, electricidad, alcantarillado y acceso a internet. Por último, el cambio en las regulaciones de zonificación, normativas de construcción u otras regulaciones locales, También pueden limitar el uso de la propiedad o dificultar su desarrollo, lo que podría reducir su valor.
Es importante tener en cuenta que estos factores no necesariamente desvalorizan una propiedad de manera permanente, algunos problemas pueden resolverse con mejoras o renovaciones, mientras que otros sí pueden estar fuera del control del propietario. Se debe considerar que la valoración de una propiedad también puede variar según la opinión de diferentes compradores y valuadores, así como según las condiciones del mercado en un momento dado.
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